Bộ trưởng Xây dựng: Bất động sản VN có sức hút đặc biệt

Đến nay, Việt Nam đã thu hút được hơn 25.500 dự án FDI với tổng vốn đăng ký trên 320 tỷ USD đến từ 126 quốc gia và vùng lãnh thổ. BĐS có sức hút đặc biệt, luôn đứng ở vị trí thứ 2, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.

Sáng 6/9, Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018 đã khai mạc tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia (Hà Nội) thu hút khoảng 300 khách quốc tế cùng hàng ngàn đại biểu trong nước tham dự.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng nhấn mạnh việc Việt Nam luôn quan tâm tới việc huy động nguồn lực quốc tế trong phát triển đất nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Đến nay, Việt Nam đã thu hút được hơn 25.500 dự án FDI với tổng vốn đăng ký trên 320 tỷ USD đến từ 126 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Trong đó, BĐS có sức hút đặc biệt, luôn đứng ở vị trí thứ 2, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.Phát biểu tại Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, Chính phủ luôn quan tâm tạo lập hành lang pháp lý để người nước ngoài được mua, sở hữu BĐS tại Việt Nam; luôn coi trọng, khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài tham gia phát triển thị trường BĐS theo pháp luật Việt Nam và các hiệp định thương mại mà Việt Nam tham gia.

Bộ trưởng đánh giá, Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018 không những là cơ hội kết nối, xúc tiến đầu tư, trao đổi kinh nghiệm và đẩy mạnh quan hệ hợp tác giữa cộng đồng các nhà phát triển BĐS Việt Nam với quốc tế mà còn là một cơ hội tốt để chúng ta giới thiệu, quảng bá về tiềm năng phát triển, về đất nước con người Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng.

Ông Daniel Kristenblink, Đại sứ Mỹ tại Việt Nam cho rằng, dựa trên hợp tác giữa 2 quốc gia, nhiều doanh nghiệp Hoa Kỳ đã có nhiều cơ hội kinh doanh tại Việt Nam.

Theo đó, các doanh nghiệp Hoa Kỳ cùng lãnh sự Hoa Kỳ đã đến các thành phố của Việt Nam để tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển thành phố thông minh tại Việt Nam và để phát triển bất động sản, cần có sân chơi bình đẳng với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Đất ở nông thôn là gì? khác gì với đất thổ cư?

Đất ở nông thôn là gì? Có lẽ đây sẽ là thắc mắc của khá nhiều người. Hôm nay chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về định nghĩa đất ở tại nông thôn. Cùng với đó là phân biệt đất ở nông thôn với đất thổ cư.

1 – Đất ở nông thôn

Đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

2 – Đất ở nông thôn và đất thổ cư có gì khác nhau?

Về khái niệm:

Đất ở nông thôn là loại đất dùng để làm đất ở những khu vực nông thôn.

Đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống đã được pháp luật công nhận.

Đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Đất ở nông thôn chỉ mục đích sử dụng đất là dùng để làm đất ở nhưng ở khu vực nông thôn nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là đất ở nông thôn.

Cả hai loại đất này đều không được trồng trọt nhưng đất thổ cư được xây nhà ở cả nông thôn và thành phố, còn đất nông thôn thì chỉ để xây dựng ở nông thôn.

Các khoản thuế – lệ phí khi làm thủ tục sang tên nhà đất là gì?

Khi làm thủ tục mua bán, sang tên nhà đất bạn sẽ phải nộp một số khoản phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,…Ở bài viết này, Dân Đầu Tư sẽ giúp bạn biết tất cả các khoản thuế, phí khi hoàn thành xong việc chuyển nhượng nhà đất.

1 – Thuế và phí khi làm thủ tục sang tên nhà đất

Khi tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài nguyên và Môi trường thì bạn phải nộp các khoản chi phí sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân (theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân). Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan: 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Thứ hai, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu: nộp theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá trị nhà đất.

Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Diện tích đất tính bằng m2

Giá đất theo bảng giá

Lệ phí 0,5%

Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Theo quy định tại Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 2 của Thông tư.

Ngoài ra, bạn còn có thể phải nộp lệ phí địa chính khác do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính (theo quy định tại mục b3, điểm 4, phần III Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính dẫn về phí lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Như vậy khi làm thủ tục sang tên nhà đất thì bạn phải nộp 4 khoản chi phí theo quy định của pháp luật.

2 – Trường hợp không phải nộp phí

Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

Tham khảo Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con – nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.

Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định:

Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Nhận định “Giá đất khó giảm dù đất sốt cao”

Biến động giá đất đang tăng cao qua đợt sốt diễn ra ở nhiều khu vực trên cả nước. Nhiều nhà đầu tư đang lo ngại giá thụt giảm sâu nhưng điều này không dễ xảy ra.

Dưới đây là 4 lý do khiến cho giá đất khó giảm dù đất sốt cao nhà đầu tư cần biết để nắm bắt và dự đoán tình hình biến động thị trường.

1 – Tiền trượt giá tích tụ trong giá đất

Kênh đầu tư bất động sản nói chung hay đầu tư đất nói riêng là một trong những giải pháp cho sự trượt giá tiền hay tiền mất giá (khái niệm tiền trượt giá bạn có thể tìm hiểu thêm để hiểu rõ hơn). Khi tiền trượt giá thì các hàng hóa khác sẽ đều tăng lên, đặc biệt hơn thì đầu tư kênh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận hơn bởi tính hàng hóa cao (rao bán, cho thuê). Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất như là một sự lựa chọn an toàn với lợi nhuận lâu bền.

❗️ Giá trị đồng tiền thay đổi nên giá đất cũng thay đổi theo

Giá đất sẽ tăng lên theo thời gian (có thể tính bằng đơn vị thập niên) bởi sự trượt giá của đồng tiền. Cụ thể với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian dài đã đội lên.

Thị trường bất động sản luôn khó đoán – bất ổn, giá đất biến động lên cao khiến nhiều nhà đầu tư quan ngại về hiện tượng bong bóng đất. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

2 – Chi phí liên quan đến đất tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, giá đất cao còn được tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan. Nhắc đến là việc xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, hoàn tất thủ tục pháp lý, giá vật tư leo thang, chi phí mặt bằng,…đều tác động trực tiếp tới việc giá đất tăng cao.

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản (bất động sản) không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm sâu sau mỗi cơn nóng sốt. Đặc biệt là những khu vực được chú trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, thương mại dịch vụ hay công nghiệp hiện đại thì giá đất càng cao (có thể nhắc đến đất Phú Quốc).

Bên cạnh đó, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

3 – Tích trữ đất khôn ngoan

Ở các nước phương Tây người ta không quá quan trọng vào tài sản là đất đai, còn Việt Nam là một thị trường đặc biệt, nơi tài sản được gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người (đất được tạo lập và bảo vệ bằng xương máu qua thời gian, qua thế hệ).

Do nhu cầu sử dụng không ngừng tăng lên trong khi nguồn cung (quỹ đất) ngày một hạn chế khiến giá đất tăng đều. Các nhà đầu tư khôn ngoan sẽ nhanh chóng tìm kiếm và đầu tư vào các khu vực có vị trí tiềm năng, quy hoạch pháp lý rõ ràng để giữ vốn như một phương thức lãi suất an toàn.

4 – Mật độ dân cư phản ánh đúng giá đất

Nhà đầu tư có thể nhận thấy các khu vực có mật độ dân cư đông đúc, sầm uất sẽ tương ứng với giá đất cao. Đến một người xây nhà ở, họ cũng không muốn ở nơi hẻo lánh chứ đừng nói đến các nhà đầu tư – người mua đất với mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ,…hay đầu tư lướt thì KHÔNG THỂ đầu tư vị trí nào khác ngoài yếu tố “mật độ dân cư cao” ⇒ Giá đất sẽ tăng lên và tăng cao.

Tính thương mại của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất thực tế tại khu vực đó là thật hay ảo. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường rất khó giảm giá sau những cơn sốt đất. Nhà đầu tư sẽ an tâm khi bỏ vốn vào những khu vực này.

Biến động giá đất sẽ có nhiều bất ổn, giá đất luôn chịu ảnh hưởng, tác động bởi nhiều yếu tố lớn nhỏ khác nhau. Và giá đất có giảm sau các cơn sốt sóng hay không còn tùy thuộc vào chính sách quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển kinh tế của các cấp chính quyền khu vực.

Tầm nhìn và chính kiến là điều mà mọi nhà đầu tư phải có!

Bong bóng bất động sản và bong bóng tại Phú Quốc

Hình ảnh quả bong bóng phình to bay lơ lửng và có thể vỡ bất cứ lúc nào. Hiện tượng “bong bóng bất động sản” là điều chúng tôi muốn nhắc đến. Hiểu rõ về hiện tượng này giúp cho nhà đầu tư tránh được nhiều rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản.

1 – Khái niệm bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo định kỳ trong địa phương hoặc toàn cầu bất động sản thị trường và thường đi kèm sự bùng nổ đất. Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản cho đến khi đạt đến mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.

Hiểu một cách đơn giản hơn đó là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực.

2 – Dấu hiệu, biểu hiện bong bóng bất động sản

Lượng giao dịch đột biến tăng cao

Nguồn cung tăng cao nhanh chóng

Sốt giá, sóng lớn trong thời gian ngắn

Đầu tư “lướt sóng” là chủ yếu, nhu cầu ở rất ít

Dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành quá nhiều

3 – Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản được bắt nguồn từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Dưới đây là 4 nguyên nhân phổ biến có thể tác động trực tiếp gây nên hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

3.1 – Phân khúc không đồng đều

Có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản. Yếu tố này biểu hiện khi thị trường phát triển nóng ở phân khúc bất động sản nào đó (du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp,…) và mất cân bằng giữa các phân khúc thị trường khác.

❗️ Giá trị bất động sản chỉ tăng cao tại phân khúc nhất định.

3.2 – Kinh tế phát triển bùng nổ

Việc kinh tế phát triển cùng tiền lương cao của mặt bằng chung khiến túi tiền của người dân, doanh nhân lớn lên. Kiếm được số tiền lớn một cách dễ dàng dẫn tới nhiều người muốn tích trữ – cất giữ tài sản, dẫn đến việc đầu tư, bỏ vốn dòng tiền vào kênh bất động sản nhiều hơn.

❗️ Giá trị bất động sản tăng cao hơn so với sản phẩm khác.

3.3 – Ngân hàng, tín dụng lỏng

Nhà nước, chính quyền buông lỏng chính sách về tài chính – tín dụng, các ngân hàng dễ dãi cho vay tín dụng, thế chấp, dưới chuẩn và thiếu kiểm soát chặt chẽ trong vốn vay dẫn đến hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

❗️ Thị trường bất động sản mất kiểm soát.

Hậu quả có thể nhìn thấy ngay đó là các khoản nợ xấu phình lớn, các chủ đầu tư và doanh nghiệp đáo hạn.

3.4 – Đầu cơ chi phối thị trường

Hàng loạt các nhà đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất gia tăng tràn lan với số lượng lớn. Các hoạt động tạo sóng, đẩy giá ảo rồi từ đó đầu tư “lướt sóng” kiếm lợi nhuận kéo theo nền thị trường mất ổn định.

❗️ Giá trị ảo của sản phẩm bất động sản.

4 – Hậu quả của bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là nỗi lo sợ cho cả nền kinh tế của xã hội. Dưới đây chúng tôi nêu đến 2 hậu quả nghiêm trọng mà bong bóng bất động sản để lại (chúng tôi không đề cập quá chi tiết vào từng hậu quả).

4.1 – Nợ xấu

Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó.

Ảnh hưởng tới ngân hàng: chủ thể hay ở đây là các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Ảnh hưởng tới nền kinh tế: rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.

4.2 – Bất động sản ma

Nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến các dự án bỏ dở, hoàn thành cũng không có người ở.

Dự án ma: biệt thư, khu nghỉ dưỡng không có bóng người. Hàng loạt các dự án bỏ hoang mà chưa biết sử dụng vào mục đích gì. Giá trị mà các dự án này trước đây mang có giá hàng nghìn tỷ nay không một ai ngó đến.

Chính quyền gặp khó: câu hỏi là làm gì với đống lộn xộn và không theo quy hoạch đang bỏ hoang ngoài kia. Tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn khó khăn và phải mất hàng chục năm hay hậu quả gây ra là mãi mãi.

5 – Bóng bóng bất động sản Phú Quốc?

Nhắc đến Phú Quốc, người ta đang nhắc đến một hòn đảo như thiên đường du lịch – nghỉ dưỡng. Còn thời gian gần đây, người ta nhắc đến giá đất và chuyện trở thành đặc khu kinh tế.

Giá đất đang tăng cao ở tất cả các phân khúc đất nền, đất công, đất dự án ở Phú Quốc. Kể từ 5 tháng trở lại đây thì giá có khu vực đã tăng 10 lần, 15 lần – thị trường đất sôi động cùng lợi nhuận siêu lớn. Và cứ khi giá đất tăng cao đột biến như thời điểm này thì tất cả đều nghĩ tới hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Ngay tại Phú Quốc lúc này, vấn đề bong bong đất là quan ngại chung của cả thị trường bất động sản Phú Quốc.

Câu hỏi là bong bóng bất động sản Phú Quốc có thực sự đang xảy ra hay không và có thì khi nào sẽ xì hơi. Có quan điểm rằng giá đất tại đây đang sốt ảo và cũng có quan điểm rằng đất Phú Quốc tăng giá có cao nhưng chưa đến mức ảo.

Việc sốt đất tại Phú Quốc được bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:

Du lịch – nghỉ dưỡng phát triển mạnh (đặc biệt là nguồn khách du lịch ngoại quốc).

Cơ sở hạ tầng trên đảo được nhà nước chú trọng đầu tư.

Thông tin trở thành đặc khu kinh tế.

Các ông lớn, tập đoàn cùng nhà đầu tư lớn, nhỏ tìm đến Phú Quốc.

Hoạt động đẩy giá kiếm lời, đầu tư lướt lan rộng.

Chính những giá trị tiềm năng của thị trường bất động sản Phú Quốc đã thu hút hàng loạt các nhà đầu tư. Tất cả đến đây chỉ với mục đích “KIẾM LỢI NHUẬN”.

Để thị trường có thể sốt đất ảo như hiện nay thì nguyên nhân chính mà mọi người đều cho rằng đó là do các hoạt động đẩy giá ảo kiếm lời và đầu tư ngắn hạn (lướt) của các nhà đầu tư tài ba. Giá đất trong 1 ngày có thể tăng 10 – 20% và cứ thế nhân lên bởi có vô số người đổ xô vào mua đất, mua một cách bất chấp không màng đến rủi ro.

Đứng trước nguy cơ trông thấy của “bong bóng bất động sản” thì mọi nhà đầu tư hãy tìm hiểu, quan sát, nhận định, phòng mọi trường hợp rủi ro mà hiện tượng này gây ra một khi đã quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản.

Đầu tư bất động sản như thế nào khi thị trường luôn biến động?

Thị trường bất động sản luôn luôn biến động và không bao giờ là dễ đoán đối với mọi nhà đầu tư. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm thị trường, bắt được nhịp biến động của thị trường bất động sản sẽ đem lại những cơ hội – tiềm năng lợi nhuận lớn, NGƯỢC LẠI là những rủi ro tiềm ẩn có thể đẩy bạn xuống đáy của sự thất bại.

Nghiên cứu thị trường và tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản sẽ mang lại giá trị thực cho các nhà đầu tư. Nhưng đừng chạy theo “đám đông”! Sẽ có những nguyên tắc chung mà khi tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản, dù là thị trường biến động hay không? Thì những nguyên tắc Dân Đầu Tư tổng hợp – đề cập dưới đây sẽ giúp bạn hạn chế tối đa rủi ro khi tham gia đầu tư bất động sản vào thời điểm “thị trường đang biến động”.

1 – Định hướng mục tiêu đầu tư bất động sản

Điều đầu tiên, hãy xác định hướng mục tiêu đầu tư bất động sản, nó cơ bản gồm các công việc: chọn loại hình bất động sản, lên chiến lược đầu tư, lên kế hoạch tài chính.

So với các lĩnh vực kinh doanh – đầu tư khác như: chơi chứng khoán, đầu tư vàng, chơi hội “phường” hay gửi lãi suất ngân hàng,…Thì bất động sản là kênh đầu tư đem lại rất nhiều giá trị, khi mà đồng tiền ngày một mất giá. Nhà đầu tư hãy tìm hiểu thật kỹ phân khúc, sản phẩm cụ thể và thị trường phân vùng rõ ràng để xác định – nắm rõ tiềm năng sản phẩm bất động sản có ý định đầu tư

2 – Lựa chọn bất động sản có thể tạo giá trị ngay

Sản phẩm bất động hay bất kì 1 loại nào khác, tính “thanh khoản” luôn được ưu tiên khi quyết định đầu tư. Tuy nhiên, không hẳn là mua rồi bán ngay được với lãi suất cao. Nhà đầu tư có thể hướng đến bất động sản (căn hộ, đất nền, biệt thự,…) có thể cho thuê ở mọi thời điểm.

Điều này giúp đem lại lợi nhuận, dòng tiền chảy liên tục và phù hợp với định hướng đầu tư dài hạn. Bên cạnh giá trị thực của sản phẩm bất động sản, luôn có 1 khoản lãi suất hàng tháng và quan trọng là các tài sản đã sinh lời thì tính “thanh khoản” sẽ cao.

3 – Nhà đầu tư cần có vốn thực trên 75%

Kênh bất động sản là kênh đầu tư cần nguồn vốn tài chính lớn và khi đã tham gia đầu tư thì sẽ có hạn chế một phần nào đó về tính “linh động” của dòng tiền. Những nhà đầu tư lão luyện sẵn sàng vay 100% giá trị bất động sản để mua và họ có thể quay vòng nhanh chóng sinh lời. Nhưng không phải ai cũng có thể làm được điều này, đặc biệt là nhà đầu tư tay ngang, non trẻ. Hãy chỉ quyết định mua bất động sản khi có tài chính thực trên 75% tổng giá trị sản phẩm.

Rủi ro tài chính rất nguy hiểm khi nhà đầu tư vay vốn quá cao, sẽ có áp lực rất lớn và kịch bản tệ là khi “thị trường bất động sản đi xuống” thì nhà đầu tư có thể đánh mất tất cả. Một tỷ lệ vừa phải, sẽ không có quá nhiều áp lực về bài toán lãi suất vay vốn hoặc phải bán nhanh để trả nợ. Đâu đó với tỷ lệ vay vốn < 25% này lại giúp nhà đầu tư tiết kiệm các khoản thu nhập khác để bù đắp vào khoản vay nợ.

Cuối cùng là khi thanh toán dứt điểm khoản vay, nhà đầu tư gần như đã có một khoản tích lũy và giờ có thể tìm cách khai thác triệt để lợi nhuận bất động sản như cho thuê hoặc bán.

4 – Đa dạng phân khúc khi đầu tư

Nguyên tắc “không chạy theo đám đông” và giờ là “không nên chọn sản phẩm bất động sản sốt theo thời vụ”. Nhà đầu tư nên đa dạng hóa dòng sản phẩm từ đất nền, căn hộ, biệt thự,… và lựa chọn ở nhiều phân khúc khác nhau.

Nhà đầu tư mới đừng vội xuống tiền với dòng sản phẩm cao cấp, trị giá lớn mà nên chọn phân khúc tầm trung, bình dân. Ngoài việc bước đầu tham gia học hỏi kinh nghiệm, không cần số vốn quá lớn, giảm độ rủi ro, bất động sản có giá vừa phải cũng dễ kinh doanh hơn mà không kén đối tượng sử dụng như các dòng sang trọng, cao cấp.

Hơn nữa, việc tăng giá của bất động sản tầm trung thường có tỷ lệ cao hơn so với mặt hàng có vốn lớn, cao cấp.

5 – Theo dõi nhịp chảy thị trường bất động sản

Đầu tư bất động sản là một chuỗi quá trình và kết quả được hay mất thì điều mà nhà đầu tư chắc chắn có được đó là kinh nghiệm. Thị trường bất động sản luôn biến động, những đợt sóng và những thời điểm đóng băng, đừng quá quan tâm và vội vàng chạy theo các đợt sóng đang lên hay là lo sợ khi thị trường trầm lắng. Kiên trì, tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản – theo dõi, hiểu thị trường là điều rất quan trọng mà chỉ những nhà đầu tư từng trải mới có được.

6 – Chọn thời điểm xuống tiền đầu tư

Việc xác định chính xác thời điểm xuống tiền đầu tư bất động sản chính là quyết định đến lợi nhuận/ rủi ro của nhà đầu tư. Luôn là như vậy, mức độ rủi ro trong đầu tư bất động sản càng cao thì lợi nhuận thu về càng nhiều. Cụ thể, tùy vào từng thời điểm xuống tiền mà nhà đầu tư sẽ thu được mức lợi nhuận khác nhau như:

Thứ nhất – Đầu tư sớm: nhà đầu tư có nhiều cơ hội lựa chọn các lô đất đẹp, căn hộ có vị trí tốt với mức giá tương đối thấp và tiềm năng sinh lời cực cao trong tương lai. Tuy nhiên, song song với đó là việc phải đối mặt với các vấn đề khó khăn như: Không biết dự án có phát triển được không, cơ sở hạ tầng cũng như tiến độ tại dự án sẽ phát triển như thế nào?,…

Thứ hai – Đầu tư trước khi “sốt”: tại thời điểm này – nhà đầu tư có thể thấy rõ tiềm năng của sản phẩm bất động sản, do đó rủi ro khi đầu tư cũng giảm đi nhiều. Tuy nhiên, giá bất động sản đầu tư lúc này chắc chắn sẽ không rẻ như thời điểm trước. Trong năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đợt sốt đất tại 3 đặc khu kinh tế, đặc biệt là nhà đầu tư đất ở Phú Quốc sẽ cảm nhận rõ được điều này.

Thứ ba – Đầu tư khi thị trường “nở rộ”: tiềm năng, lợi nhuận khi đầu tư bất động sản là không thể bàn cãi, rủi ro cũng được tối giản nhất. Đồng thời, giá tiền cần bỏ ra để đầu tư tại thời điểm này rất cao và lợi nhuận thu về sẽ không quá nhiều.

7 – Chọn mặt gửi vàng vào chủ đầu tư uy tín

Ngoại trừ việc đầu tư đất nền không thuộc dự án thì việc chọn một đối tác tốt, đơn vị chuyên nghiệp, công khai thông tin dự án một cách rõ ràng và minh bạch sẽ đảm bảo sự an toàn cho nhà đầu tư. Vì nếu bạn mới vào thị trường, bạn sẽ không có đủ thời gian, kiến thức và cũng như thông tin chính xác để phân tích thị trường bất động sản theo từng thời điểm.

Cuối cùng, với 7 nguyên tắc không bao giờ thừa ở trên, nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua bất động sản nên tìm hiểu thông tin, hỏi tư vấn từ các chuyên gia bất động sản, công ty địa ốc – họ là những người nắm rất rõ thị trường bất động sản ở phân khúc xác định.